DATEV Vermietung und Verpachtung: Erhaltungsaufwendungen buchen
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Datum |
Änderung im Dokument |
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03.06.2025 |
Kapitel 3.2.2 aktualisiert. |
1 Über dieses Dokument
In diesem Dokument erfahren Sie, wie Sie in Ihrem DATEV-Rechnungswesen-Programm Erhaltungsaufwendungen mit der Lösung DATEV Vermietung und Verpachtung buchen.
2 Hintergrund
Für Erhaltungsaufwendungen gibt es, abhängig vom Sachverhalt, mehrere Möglichkeiten zur Darstellung in der Anlage V der Einkommensteuererklärung:
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Erhaltungsaufwendungen |
Direkte oder verhältnismäßige Zuordnung |
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Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen Die Erhaltungsaufwendungen werden im aktuellen Wirtschaftsjahr geltend gemacht. |
Direkte Zuordnung auf das Vermietungsobjekt, d. h. der gesamte Rechnungsbetrag ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen. |
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Verhältnismäßige Zuordnung, d. h. nur ein Teil der Rechnung ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen, der übrige Anteil ist privat bzw. anderen Einkunftsarten zuzuordnen. |
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Zu verteilende Erhaltungsaufwendungen Nach § 82b EStDV, § 11a EStG bzw. § 11b EStG können Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre verteilt werden. |
Direkte Zuordnung auf das Vermietungsobjekt, d. h. der gesamte Rechnungsbetrag ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen. |
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Verhältnismäßige Zuordnung, d. h. nur ein Teil der Rechnung ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen, der übrige Anteil ist privat bzw. anderen Einkunftsarten zuzuordnen. |
3 Vorgehen
Um Erhaltungsaufwendungen korrekt zu buchen, sind folgende Schritte notwendig:
Schritt 1: Erfassung in der laufenden Buchführung
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Erfassen Sie Erhaltungsaufwendungen, unabhängig davon, ob die Erhaltungsaufwendungen voll abzuziehen oder auf bis zu 5 Jahre zu verteilen sind, in der laufenden Buchführung auf dem Konto 4803 00 (SKR03) / 6452 00 (SKR04) „Erhaltungsaufw. Gesamtaufw. zu verteilen“.
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Erhaltungsaufwendungen in der laufenden Buchführung |
Buchungssatz / Vorgehen |
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Alle Erhaltungsaufwendungen unabhängig davon ob die Erhaltungsaufwendungen voll abzuziehen oder auf bis zu 5 Jahre zu verteilen sind |
Buchung:
Vorgehen, gemäß Kapitel: |
Schritt 2: Umbuchungen im Rahmen der Erstellung der Einkommensteuererklärung
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Bei Erstellung der Einkommensteuererklärung treffen Sie Ihre Entscheidung, ob die Erhaltungsaufwendungen voll abzuziehen oder nach § 82b EStDV, § 11a EStG bzw. § 11b EStG auf bis zu 5 Jahre zu verteilen sind.
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Je nach Sachverhalt treffen Sie Ihre Entscheidung, ob die Erhaltungsaufwendungen dem Vermietungsobjekt direkt zugeordnet oder verhältnismäßig zugeordnet sind.
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Vorgehen, gemäß Kapitel: Schritt 2: Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Erstellung der Einkommensteuererklärung umbuchen
Folgende Vorgehen für Schritt 2 werden erläutert:
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Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Erstellung der Einkommensteuererklärung |
Buchungssatz / Vorgehen |
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Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen einem Vermietungsobjekt direkt zuordnen (Gesamter Rechnungsbetrag ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen) |
Buchung:
Vorgehen, gemäß Kapitel: |
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Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen verhältnismäßig zuordnen (Nur ein Teil der Rechnung ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen, der übrige Anteil ist privat bzw. anderen Einkunftsarten zuzuordnen) |
Buchung:
Vorgehen, gemäß Kapitel: |
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Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre verteilen und einem Vermietungsobjekt direkt zuordnen (Gesamter Rechnungsbetrag ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen) |
Buchung:
Vorgehen, gemäß Kapitel: |
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Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre verteilen, verhältnismäßig zuordnen (Nur ein Teil der Rechnung ist dem Vermietungsobjekt zuzuordnen, der übrige Anteil ist privat bzw. anderen Einkunftsarten zuzuordnen) |
Buchung:
Vorgehen, gemäß Kapitel: |
Konto mit Faktor 2-Funktion. Der Faktor 2 ist mit 100% nicht abzugsfähig vorbelegt und muss vor der ersten Buchung angepasst werden. Faktor 2 = nicht der Vermietung zuzurechnender Anteil
3.1 Schritt 1: Erhaltungsaufwendungen während der laufenden Buchführung erfassen
Erfassen Sie Erhaltungsaufwendungen, unabhängig davon ob die Erhaltungsaufwendungen voll abzuziehen oder auf bis zu 5 Jahre zu verteilen sind, in der laufenden Buchführung auf dem Konto „Erhaltungsaufw. Gesamtaufw. zu verteilen“.
Bei Erstellung der Einkommensteuererklärung treffen Sie die Entscheidung, ob die Erhaltungsaufwendungen voll abzuziehen oder nach § 82b EStDV, § 11a EStG bzw. § 11b EStG auf bis zu 5 Jahre zu verteilen sind, siehe Kapitel: Schritt 2: Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Erstellung der Einkommensteuererklärung umbuchen.
| Erhaltungsaufwendungen während der laufenden Buchführung erfassen | ||||
| Voraussetzung:
Der Mandantenbestand ist im DATEV-Rechnungswesen-Programm geöffnet. Belege buchen ist geöffnet. |
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| Vorgehen: | ||||
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Im Arbeitsblatt Belege buchen:
Besteht für die Erhaltungsaufwendungen ein Vorsteuerabzug, erfassen Sie zusätzlich einen passenden Steuerschlüssel (z. B. 9 für 19% VSt). |
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Die Erhaltungsaufwendungen können auf dem Konto 4803 00 (SKR03) / 6452 00 (SKR04) „Erhaltungsaufw. Gesamtaufw. zu verteilen“ bleiben oder bei Erstellung der Einkommensteuererklärung auf das Konto 4801 00 (SKR03) / 6450 00 (SKR04) „Erhaltungsaufw. voll abzugsf.“ umgebucht werden. In der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfolgt der Ausweis der Erhaltungsaufwendungen in beiden Fällen als sofort abzugsfähig (direkt geordnet), wenn keine Umbuchung auf zu verteilende Erhaltungsaufwendungen erfolgt. Mit dem nächsten Schritt fortfahren: Schritt 2: Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Erstellung der Einkommensteuererklärung umbuchen. |
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3.2 Schritt 2: Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Erstellung der Einkommensteuererklärung umbuchen
Bei Erstellung der Einkommensteuererklärung legen Sie fest, ob die Erhaltungsaufwendungen voll abzuziehen oder auf bis zu 5 Jahre zu verteilen sind.
Sie haben folgende Möglichkeiten:
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Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen erfassen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar)
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Auf bis zu 5 Jahre zu verteilende Erhaltungsaufwendungen erfassen
3.2.1 Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen erfassen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar)
Im Kontenplan gibt es folgende Konten für voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen (direkt und verhältnismäßig zugeordnet)
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Konten im Kontenplan 2023 |
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Voll abziehbare Erhaltungsaufwendungen – direkt zugeordnet Sofort und vollständig abziehbare Werbungskosten. Beispiel: In einem Vermietungsobjekt werden Reparaturen / Renovierungen vorgenommen. |
Konten:
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Voll abziehbare Erhaltungsaufwendungen – verhältnismäßig zugeordnet Sofort abziehbare Werbungskosten, die teilweise abzugsfähig sind. Beispiel: Gemeinschaftlich genutzte Bereiche (z. B. Treppenhaus, Fassade) werden repariert / renoviert. Im gesamten Objekt liegt eine „private“ Eigennutzung in Prozent vor. |
Konten:
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3.2.1.1 Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen buchen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar)
| Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen buchen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar) | |||||||
| Voraussetzung:
Der Mandantenbestand ist im DATEV-Rechnungswesen-Programm geöffnet. Belege buchen ist geöffnet. |
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| Vorgehen: | |||||||
| 1 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
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| 2 |
oder |
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| 3 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
Beachten Sie:
Die Faktor 2-Funktion auf dem Konto 4801 20 (SKR03) / 6450 20 (SKR04) „Erhaltungsaufw. abzugsfähiger Teil“ erzeugt eine automatische abgeleitete Buchung in Höhe des von Ihnen hinterlegten Aufteilungsprozentsatzes:
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3.2.2 Auf bis zu 5 Jahre zu verteilende Erhaltungsaufwendungen erfassen
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Programmunterstützung durch die Anlagenbuchführung möglich
Zu verteilende Erhaltungsaufwendungen können im Programm Anlagenbuchführung erfasst und verwaltet werden.
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Zu verteilende Erhaltungsaufwendungen im Rahmen der Einkommensteuererklärung umbuchen
Um den zu verteilenden Gesamtaufwand der Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre zu verteilen sind folgende Schritte notwendig:
Im Kontenplan gibt es folgende Konten für auf bis zu 5 Jahre zu verteilende Erhaltungsaufwendungen (direkt und verhältnismäßig zugeordnet)
Für Erhaltungsaufwendungen werden je Veranlagungszeitraum die relevanten Konten mit Jahresbezeichnung angeboten.
Dabei wird im Rahmen der Jahresnummernlogik die letzte Ziffer für das entsprechende Jahr in der Kontonummer herangezogen (z. B. die Endziffer „4“ für das Jahr 2024).
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Konten für zu verteilende Erhaltungsaufwendungen, direkt zugeordnet (Beispiel: Kontenplan 2025) |
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Davon 2025 abzuziehen |
4803 15 (SKR03) / 6452 15 (SKR04) Erhaltungsaufwend. 2025 voll abzugsf. |
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2021 |
4803 11 (SKR03) / 6452 11 (SKR04) Erhaltungsaufwend. 2021 voll abzugsf. |
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2022 |
4803 12 (SKR03) / 6452 12 (SKR04) Erhaltungsaufwend. 2022 voll abzugsf. |
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2023 |
4803 13 (SKR03) / 6452 13 (SKR04) Erhaltungsaufwend. 2023 voll abzugsf. |
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2024 |
4803 14 (SKR03) / 6452 14 (SKR04) Erhaltungsaufwend. 2024 voll abzugsf. |
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Konten für zu verteilende Erhaltungsaufwendungen, verhältnismäßig zugeordnet (Beispiel: Kontenplan 2025) |
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Davon 2025 abzuziehen |
Konten:
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2021 |
Konten:
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2022 |
Konten:
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2023 |
Konten:
Automatische Buchung aufgrund der Faktor 2-Funktion |
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Zu berücksichtigender Anteil aus 2024 |
Konten:
Automatische Buchung aufgrund der Faktor 2-Funktion |
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Bezeichnung |
Konto |
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Z.vert.Erhalt.aufw.2021 (§ 82b EStDV) |
980 11 (SKR03) / 1900 11 (SKR04) |
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Z.vert.Erhalt.aufw.2022 (§ 82b EStDV) |
980 12 (SKR03) / 1900 12 (SKR04) |
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Z.vert.Erhalt.aufw.2023 (§ 82b EStDV) |
980 13 (SKR03) / 1900 13 (SKR04) |
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Z.vert.Erhalt.aufw.2024 (§ 82b EStDV) |
980 14 (SKR03) / 1900 14 (SKR04) |
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Z.vert.Erhalt.aufw.2025 (§ 82b EStDV) |
980 15 (SKR03 / 1900 15 (SKR04) |
| Zu verteilenden Gesamtaufwand auf Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) Erhaltungsaufwand umbuchen | ||||
| Voraussetzung:
Der Mandantenbestand ist im DATEV-Rechnungswesen-Programm geöffnet. Belege buchen öffnen. |
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| Vorgehen: | ||||
| 1 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
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| 2 |
Mit dem nächsten Schritt fortfahren: Zu berücksichtigenden Erhaltungsaufwand des aktuellen Veranlagungszeitraums von RAP auf abzugsfähigen Erhaltungsaufwand umbuchen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar). |
| Zu berücksichtigenden Erhaltungsaufwand des aktuellen Veranlagungszeitraums von RAP auf abzugsfähigen Erhaltungsaufwand umbuchen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar) | |||||||
| Voraussetzung:
Der Mandantenbestand ist im DATEV-Rechnungswesen-Programm geöffnet. Belege buchen ist geöffnet. |
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| Vorgehen: | |||||||
| 1 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
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| 2 |
oder |
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| 3 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
Beachten Sie:
Die Faktor 2-Funktion auf dem Konto 4803 25 (SKR03) / 6452 25 (SKR04) „Erhaltungsaufwend. 2025 abzugsf. Teil“ erzeugt eine automatische abgeleitete Buchung in Höhe des von Ihnen hinterlegten Aufteilungsprozentsatzes:
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| 4 |
Mit dem nächsten Schritt fortfahren: Zu berücksichtigenden Erhaltungsaufwand aus Vorjahren von RAP auf abzugsfähigen Erhaltungsaufwand umbuchen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar). |
| Zu berücksichtigenden Erhaltungsaufwand aus Vorjahren von RAP auf abzugsfähigen Erhaltungsaufwand umbuchen (direkt oder verhältnismäßig zuordenbar) | |||||||
| Voraussetzung:
Der Mandantenbestand ist im DATEV-Rechnungswesen-Programm geöffnet. Belege buchen ist geöffnet. |
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| Vorgehen: | |||||||
| 1 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
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| 2 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
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| 3 |
oder |
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| 4 |
Im Arbeitsblatt Belege buchen:
Beachten Sie:
Die Faktor 2-Funktion auf dem Konto 4803 22 (SKR03) / 6452 22 (SKR04) „Erhaltungsaufwend. 2022 abzugsf. Teil“ erzeugt eine automatische abgeleitete Buchung in Höhe des von Ihnen hinterlegten Aufteilungsprozentsatzes:
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