Baurecht

Angeordneter Baustopp für Baustelle an der Waldwirtschaft Seelhorst bleibt bestehen

Totalabriss denkmalgeschützter Gebäude für Neubau von Wohnungen von Baugenehmigung nicht gedeckt

VG Hannover, Pressemitteilung vom 01.09.2017 zum Beschluss 4 B 7253/17 vom 01.09.2017

Der Antragsteller ist Eigentümer des 10.010 qm großen Grundstücks Vor der Seelhorst 109 - 111 in Hannover-Seelhorst. Das Grundstück ist mit dem 1852 errichteten Gebäude der Waldwirtschaft Seelhorst (Gebäude 1), den L-förmig aneinander gebauten Gebäuden Fachwerkhaus, Saalküche und Saal (Gebäude 2, 3 und 4) sowie mit einer Laube (Gebäude 5) und dem Kutscherhaus (Gebäude 6) bebaut. Die Gebäude sind als Gruppe baulicher Anlagen in das Verzeichnis der Kulturdenkmale eingetragen. Die Waldwirtschaft wird betrieben; die Nebengebäude sind stark baufällig und werden nicht genutzt. Die Gebäude 2 und 3 wurden zudem im Sommer 2012 durch einen Brand stark beschädigt.

Seit 2009 bemüht sich der Antragsteller um eine Nachnutzung der Nebengebäude. Einen im Januar 2010 erteilten planungs- und denkmalrechtlichen Bauvorbescheid für den Abriss und Neubau der Gebäude 4, 5 und 6 bei gastronomischer Nutzung setzte der Antragsteller nicht um. Die Geltungsdauer dieses Vorbescheides wurde nicht verlängert. Ende September 2014 erteilte die Antragsgegnerin einen weiteren planungs- und denkmalrechtlichen Vorbescheid für die Umnutzung der Gebäude 2, 3 und 4 zu allgemeinen Wohnzwecken (drei Mietwohnungen) und des Gebäudes 5 zu einem gedeckten Einstellplatz für Kfz. Die Umnutzung der Bestandsgebäude 2, 3 und 4 sei nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB planungsrechtlich zulässig. Dementsprechend erteilte die Antragsgegnerin im Mai 2016 eine Baugenehmigung mit einer Vielzahl denkmalrechtlicher Nebenbestimmungen für umfangreiche Baumaßnahmen.

Bei einer Ortsbesichtigung am 12.07.2017 stellte die Antragsgegnerin fest, dass der Antragsteller mit den Bauarbeiten begonnen und die Gebäude 2, 3, 4 und 5 komplett abgerissen hatte. Sie sprach einen Baustopp aus. Mit Verfügung vom 13.07.2017 bestätigte die Antragsgegnerin den Baustopp, ordnete die sofortige Vollziehung an und drohte für den Fall der Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Die vom Antragsteller vorgenommenen Bauarbeiten seien rechtswidrig. Genehmigt worden seien lediglich ein Teilabriss sowie Umbaumaßnahmen unter Verwendung der bestehenden Bausubstanz. Ein vollständiger Abbruch und Neuaufbau der Gebäude sei formell illegal und wegen der Lage des Grundstücks im Außenbereich auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Dieser rechtlichen Bewertung ist die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts in einem am 01.09.2017 gefassten Beschluss gefolgt und hat den gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung gerichteten Eilantrag des Eigentümers abgelehnt.

Nach § 79 Abs. 1 Satz 1 NBauO könne die Bauaufsichtsbehörde, wenn bauliche Anlagen dem öffentlichen Baurecht widersprechen, nach pflichtgemäßem Ermessen die Maßnahmen anordnen, die zur Herstellung oder Sicherung rechtmäßiger Zustände erforderlich seien; sie könne namentlich die Einstellung rechtswidriger Arbeiten verlangen. Diese Voraussetzungen lägen bei summarischer Prüfung vor. Nach ständiger Rechtsprechung des OVG Lüneburg rechtfertige sich die Anordnung, eine Baumaßnahme stillzulegen, bereits bei formeller Illegalität der Bauarbeiten. Das Erfordernis einer vor Baubeginn einzuholenden Baugenehmigung solle Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausschließen, die dadurch entstehen können, dass bauliche Anlagen und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht widersprechen. Aus diesem Gedanken rechtfertige sich jedenfalls die Anordnung der Einstellung von Bauarbeiten bereits dann, wenn eine erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt worden sei, sofern nicht ausnahmsweise die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens auf der Hand liege. Entgegen der Auffassung des Antragstellers entspreche die geplante vollständige Neuerrichtung der Gebäude 2, 3 und 4 nicht der im Mai 2016 erteilten Baugenehmigung. Zwar berechtige diese Genehmigung auch zu umfangreichen Baumaßnahmen, nicht aber zu einem Totalabriss und anschließendem Neuaufbau. Der Rückgriff auf den Bauvorbescheid aus September 2014, der bei der Auslegung einer Baugenehmigung mit in den Blick zu nehmen sei, ergebe ebenfalls, dass lediglich ein - wenn auch weitreichender - Umbau der Bestandsgebäude genehmigt worden sei. Die Antragsgegnerin bescheinige hier dem vom Antragsteller im Außenbereich geplanten Wohnbauvorhaben die ausnahmsweise Zulässigkeit nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB. Sinn und Zweck des § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB sei es, dem drohenden Verfall von Baudenkmälern und anderen kulturell bedeutsamen Bauwerken vorzubeugen. Tragender Grund für die begünstigte Zulassung von Änderungen oder Nutzungsänderungen sei die Erhaltungswürdigkeit des Gebäudes wegen dessen die Kulturlandschaft prägender Wirkung. Vorausgesetzt werde daher, dass ein Gebäude vorhanden sei, bei dem für Erhaltungsmaßnahmen überhaupt noch Raum sei. Dies schließe etwa den Wiederaufbau von Anlagen, die jegliche Funktion verloren haben, aus. Nichts anderes gelte, wenn ein noch vorhandenes Gebäude abgebrochen und an seiner Stelle ein Ersatzbau geschaffen werde. Denn Änderungen dieser Art seien nicht darauf ausgerichtet, die vorgefundene Bausubstanz zu erhalten. Entscheidend sei, ob das wiederhergestellte Gebäude mit dem ursprünglich noch vorhandenen identisch ist. Setze die planungsrechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung im Außenbereich somit unabdingbar den Fortbestand der denkmalgeschützten Bausubstanz voraus, könne ein auf § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB gestützter Bauvorbescheid jedenfalls nicht herangezogen werden, um einen Komplettabriss mit nachfolgendem Neubau zu legitimieren.

Gegen den Beschluss kann innerhalb von zwei Wochen Beschwerde zum niedersächsischen Oberverwaltungsgericht eingelegt werden.

Quelle: VG Hannover