Zivilrecht

Keine Geltung der "Mietpreisbremse" in Hamburg für Mietvertrag aus 2015

LG Hamburg, Pressemitteilung vom 14.06.2018 zum Urteil 333 S 28/17 vom 14.06.2018

Mit Urteil vom 14.06.2018 hat das Landgericht Hamburg, Zivilkammer 33, entschieden, dass die sog. „Mietpreisbremse" auf einen am 1. September 2015 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in Hamburg-Ottensen nicht anzuwenden sei. Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg habe zwar im Juni 2015 eine Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen, aber entgegen den bundesgesetzlichen Vorgaben ohne Begründung veröffentlicht. Dadurch sei die Mietpreisbegrenzung in Hamburg nicht wirksam in Kraft gesetzt worden. Spätere Veröffentlichungen zur Mietpreisbegrenzung, insbesondere die am 1. September 2017 veröffentlichte Bekanntmachung der Begründung des Senats, haben diesen Mangel möglicherweise für die Zukunft beseitigt, entfalten aber keine Rückwirkung auf den zeitlich früher geschlossenen Mietvertrag.

Das Landgericht Hamburg bestätigt damit ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 23. Mai 2017, das die Klage eines Mieters auf Rückzahlung eines Teiles der aus seiner Sicht überhöhten Miete abgewiesen hatte. Der Kläger hatte die fragliche Wohnung in Hamburg-Ottensen zum 1. September 2015 gemietet und mit dem Vermieter eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 14,01 Euro/qm vereinbart. Nach dem Vorbringen des Klägers betrug die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel 2015 lediglich 8,75 Euro/qm, sodass die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbegrenzung 9,63 Euro/qm nicht hätte übersteigen dürfen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Beklagte sei deshalb verpflichtet, ihm die Differenz zwischen der gezahlten Miete und der maximal zulässigen Miete zu erstatten. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hatte der Kläger Berufung eingelegt mit der Folge, dass das Landgericht Hamburg über die Klage neu entscheiden musste.

Die „Mietpreisbremse" besteht aus Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 556d ff. BGB), die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz am 28. April 2015 in Kraft getreten sind. Danach darf die Miete für Wohnraum zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Eine solche Verordnung hat der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg am 23. Juni 2015 erlassen und kurz darauf veröffentlicht ( HmbGVBl. 2015, S. 122 ).

Zur Begründung ihrer Entscheidung weist die zuständige Zivilkammer 33 darauf hin, dass der Bundesgesetzgeber den Landesregierungen für die Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung ausdrücklich eine Begründungspflicht auferlegt und diese mit inhaltlichen Vorgaben versehen hat, um die Entscheidungen der Landesregierungen jeweils nachvollziehbar zu machen. In der bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage würden damit besondere formale Anforderungen für den Erlass der Landes-Rechtsverordnung aufgestellt, die der Bund im Rahmen seiner Gesetzgebungskompetenz verbindlich habe regeln können. Um die Mietpreisbremse auf den hier streitigen Mietvertrag anwendbar zu machen, hätte bei dessen Abschluss, nämlich am 1. September 2015, eine vom Senat der Freien und Hansestadt Hamburg beschlossene Begründung der Verordnung veröffentlicht sein müssen. Das sei jedoch nicht geschehen. Zwar geht die Kammer aufgrund einer amtlichen Auskunft des Senats davon aus, dass die 2017 im Amtlichen Anzeiger ( Amtl. Anz. 2017, S. 1503 ) veröffentlichte, 26-seitige Begründung der Mietpreisbegrenzungsversordnung, in der Senatsversammlung vom 23. Juni 2015 vorgelegen hat und dass der Senat diese Begründung als Teil der vorbereitenden Senatsdrucksache auch beschlossen hat. Dadurch sei die Begründung aber gerade noch nicht für die Allgemeinheit nachvollziehbar gewesen, zumal Senatsdrucksachen gemäß § 16 der Geschäftsordnung des Senats vertraulich seien.

Bei der Veröffentlichung der Begründung handelt es sich nach Auffassung der Kammer um eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Mitpreisbegrenzungsverordnung. Eine spätere Veröffentlichung der Verordnung führe nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels. Mieter und Vermieter müssten sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses informieren können, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt sei oder nicht, d. h. ob die „Mietpreisbremse" gelte oder nicht. Das sei bei einer nicht veröffentlichten Begründung nicht möglich, denn es sei für die Öffentlichkeit nicht nachvollziehbar, ob es eine Begründung überhaupt gebe und ob der Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entspreche.

Das Landgericht Hamburg hat eine Revision gegen das Berufungsurteil vom 14.06.2018 nicht zugelassen.

Hinweis zur Rechtslage

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

  1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Quelle: LG Hamburg