Zivilrecht

Zur Verlängerung des Pachtverhältnisses über ein Hofgut

OLG Stuttgart, Pressemitteilung vom 05.08.2019 zum Beschluss 101 W 4/19 vom 11.07.2019 (rkr)

Der Landwirtschaftssenat des Oberlandesgerichts Stuttgart hat unter dem Vorsitz des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Florian Diekmann mit Beschluss vom 11. Juli 2019 darüber entschieden, dass die Pächterin eines Hofguts im Landkreis Schwäbisch-Hall, keinen Anspruch auf Verlängerung des Pachtverhältnisses über das Jahr 2022 hinaus hat. Der Senat hat damit eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts beim Amtsgericht Schwäbisch Hall vom 15. Februar 2019 bestätigt und die entsprechende Beschwerde der Pächterin zurückgewiesen.

Das Hofgut, welches sich mittlerweile im Eigentum einer gemeinnützigen Stiftung befindet, wurde zuletzt mit Vertrag aus dem Jahr 2010 bis zum Jahr 2022 verpachtet, wobei jeweils eine automatische Verlängerung der Pachtzeit vorgesehen war, wenn keine vorherige Kündigung erklärt wird. Die Bewirtschaftung des Hofguts durch die Pächterin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erfolgte allerdings bereits seit dem Jahr 1987, wobei der Personenbestand der Gesellschaft sich über die Jahre veränderte, dabei aber zumindest in Teilen gleichblieb. Nachdem Verhandlungen zwischen den Beteiligten über eine Modernisierung des landwirtschaftlichen Betriebs und die Aufteilung der damit verbundenen Kosten nicht zu einem Ergebnis führten, kündigte die Verpächterin das Pachtverhältnis. Hierauf verlangte die Pächterin die Fortsetzung bis zum Jahr 2028 und beantragte eine gerichtliche Entscheidung.

In Übereinstimmung mit dem Amtsgericht hat auch der Senat entschieden, dass der Pächterin kein Anspruch auf eine weitere Verlängerung des Pachtverhältnisses zusteht, weil die Laufzeit des Vertrages insgesamt jedenfalls 18 Jahre beträgt, sodass der Ausschlussgrund des § 595 Abs. 3 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eingreift. Bei wertender Betrachtung ist das Pachtverhältnis in Zusammenschau mit den vorausgegangenen Pachtverträgen zu sehen, weil die nachfolgenden Verträge jeweils letztlich nur eine Verlängerung und keine Vereinbarung eines neuen Pachtvertrages darstellen. Das Verlängerungsverlangen nach § 595 BGB stellt einen erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht und die Privatautonomie des Verpächters dar, sodass im Rahmen des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB vorrangig auf die tatsächliche Nutzungsdauer abzustellen ist. Das Vorliegen der weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 595 BGB hat der Senat ausdrücklich offengelassen.

Eine Beschwerde der Verpächterseite gegen die Kostenentscheidung des Landwirtschaftsgerichts wurde durch den Senat ebenfalls als unbegründet zurückgewiesen.Der Senat hat die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen, sodass die Entscheidung rechtskräftig ist.

Hintergrundinformation:

Der Landwirtschaftssenat des Oberlandesgerichts Stuttgart ist insbesondere für Streitigkeiten über Landpachtverhältnisse zuständig (§ 1 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen). Er ist mit drei Berufsrichtern und zwei ehrenamtlichen Richtern besetzt. Die ehrenamtlichen Richter werden unter Beteiligung der Bauernverbände ausgewählt.

Relevante Vorschriften:

§ 595 BGB Fortsetzung des Pachtverhältnisses

(1) 1Der Pächter kann vom Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn

1. bei einem Betriebspachtverhältnis der Betrieb seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet,

2. bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück der Pächter auf dieses Grundstück zur Aufrechterhaltung seines Betriebs, der seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, angewiesen ist und die vertragsmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses für den Pächter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist. 2Die Fortsetzung kann unter diesen Voraussetzungen wiederholt verlangt werden.

(2) 1Im Falle des Absatzes 1 kann der Pächter verlangen, dass das Pachtverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. 2Ist dem Verpächter nicht zuzumuten, das Pachtverhältnis nach den bisher geltenden Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Pächter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

(3) Der Pächter kann die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht verlangen, wenn

1. er das Pachtverhältnis gekündigt hat,

2. der Verpächter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung oder im Falle des § BGB § 593a zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist berechtigt ist,

3. die Laufzeit des Vertrags bei einem Pachtverhältnis über einen Betrieb, der Zupachtung von Grundstücken, durch die ein Betrieb entsteht, oder bei einem Pachtverhältnis über Moor- und Ödland, das vom Pächter kultiviert worden ist, auf mindestens 18 Jahre, bei der Pacht anderer Grundstücke auf mindestens zwölf Jahre vereinbart ist,

4. der Verpächter die nur vorübergehend verpachtete Sache in eigene Nutzung nehmen oder zur Erfüllung gesetzlicher oder sonstiger öffentlicher Aufgaben verwenden will.

Quelle: OLG Stuttgart