Wertermittlung Wohnimmobilien (Marktpreisreport)

Ziel und Einsatzpraxis

Der DATEV-Recherchedienst liefert Ihnen tragfähige Informationen zur Ermittlung des Immobilienwerts (bundesweit). Der Marktpreisreport setzt sich aus unterschiedlichen rechnerischen Indikatoren zusammen, die durch unseren Kooperationspartner on-geo GmbH zusammengestellt werden.

Die Informationen dieses Reports können eine Festlegung des tatsächlichen Immobilienwerts im Einzelfall nicht ersetzen und stellen somit kein Markt- oder Verkehrswertgutachten dar bzw. keine Wertermittlung nach BewG dar.

Hinweis:

Der Marktpreisreport bietet eine gute Ermittlung des aktuellen Werts einer Wohnung, eines Grundstücks oder Hauses. Er kommt in der Regel dem realen Marktwert und Verkehrswert nahe. Die Bewertung ist schnell und unkompliziert.

Es handelt sich dabei, um einen Immobilienreport der nach den steuerlichen Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren durchgeführt werden und dazu als Hilfsmittel eingesetzt werden kann.

Beim Einsatz im Rahmen der Vorbehaltsaufgaben und vereinbaren Tätigkeiten kann er jedoch die sachliche und fachliche Beurteilung des Einzelfalls nicht ersetzen. Das ist der Fall, wenn im Zusammenhang mit einer Erbschaft ein niedrigerer als der vom Finanzamt ermittelte Wert nachgewiesen werden soll oder die Finanzverwaltung an ihrer Auffassung festhält, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbringen kann.

Quelle: FinMin NRW, koordinierter Ländererlass vom 19.02.2014, BStBl I 2014, S. 808, LEXinform-Nr. 5235003

Für steuerliche Berater bietet sich der Einsatz bei folgenden Anlässen an:

• Feststellung von Objektwerten oder Grundstückswerten bei Verkauf, Versteigerung, Betriebsübergabe, Vermietung und Verpachtung
• Bearbeitung von Erbschaftssteuerfällen oder Schenkungssteuerfällen
• Vorbereitung auf Bankgespräche - Einschätzung der Sicherheiten
• Bilanzierung von Privatvermögen oder Unternehmensvermögen

Ergebnis

Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien werden Informationen zur gewählten Lage, zum Wohnungsmarkt und Umfeld eines Objekttyps in einer bestimmten Lage (Adresse) berücksichtigt.

Informationen zur Lage

Die Informationen zur Lage beruhen auf einer Modellrechnung auf Basis statistischer Umfeld- und Marktinformationen mit Kalibrierung an Echtgutachten. Damit werden Standardobjekte aus den Bereichen ETW, EFH, ZFH, RH und DHH mit jeweils bestimmten Größen- und Objekt-Eigenschaften abgedeckt.

Vergleichsmieten und Vergleichspreise zu einer definierten Objektart

Für den gewählten Objekttyp wird der angemessene Wert für den Vergleichspreis anhand der gewählten Lage, Ausstattung und Zustand ermittelt. Weiterhin wird die Zahl der auswertbaren Fälle und die Preisspanne angezeigt. Bei zu geringen Fallzahlen erfolgt eine Zusammenfassung der Auswertungsebene, die in der Bemerkung dargestellt wird. Zusätzlich erfolgt eine Auswertung für die Vergleichsmietpreise der Objektlage.

Mikrolage und Makrolage der Wohnimmobilien

on-geo liefert flächendeckend Lageeinschätzungen der Adresse zum Landkreis bzw. zur kreisfreien Stadt. Es wird für jede Adresse eine Lageeinschätzung geliefert, wobei mehrere Adressen nach Ähnlichkeitsmerkmalen zusammengefasst sind. Die on-geo Lageeinschätzung wird aus Immobilienpreisen und -mieten aus der on-geo Vergleichspreisdatenbank errechnet.

Es wird zwischen einer Lageeinschätzung im Verhältnis zum Kreis und einer Lageeinschätzung im Verhältnis zu Deutschland unterschieden:

• Lage im Verhältnis zum Kreis (Mikrolageeinschätzung):
  Diese Angabe trifft eine Aussage zum Preisniveau der Adresse im Verhältnis zu dem Landkreis, in dem sich die Adresse befindet. Die Angabe ist damit bezogen auf Deutschland eine relative Aussage: Eine mittlere Lage in einem Kreis mit hohem Preisniveau dürfte eine höhere Preislage haben als eine mittlere Lage in einem Kreis mit niedrigem Preisniveau.
• Lage im Verhältnis zu Deutschland (Makrolageeinschätzung):
  Diese Angabe trifft eine Aussage zum Preisniveau der Adresse im Verhältnis zur gesamten Bundesrepublik. Diese Aussage ist bezogen auf Deutschland absolut: eine mittlere Lage in einer hochpreisigen Gegend ist vergleichbar mit einer mittleren Lage in einer Gegend mit niedrigem Preisniveau.

on-geo Vergleichswertdatenbank (Wohnmieten und –Preise)

Die Auswertung der Mietpreise und Kaufpreise einer Vielzahl von Marktdaten (Angebote) in Verbindung mit echten Transaktionsdaten (Kaufpreise) gibt weitere Hinweise auf die aktuelle Marktsituation sowie das Preisniveau in Abhängigkeit von Objekteigenschaften. Damit wird der lokale Markt auf PLZ-Ebene mit dem regionalen Markt (Gemeinde bzw. Landkreis) detailliert greifbar.

Muster-Marktpreisreport

Die nachfolgenden Beispiele beziehen sich auf fiktive Objekte.

• Marktpreisreport nach Ertragswertverfahren

• Marktpreisreport nach Vergleichswertverfahren

• Marktpreisreport nach Sachwertverfahren

Zusätzlich kann die on-geo GmbH bundesweit Standortinformationen und Marktinformationen, wie Bodenrichtwerte, Liegenschaftskarten, Miet- und Kaufpreisinformationen, Baustatistik usw. beschaffen. Der Recherchedienst kann diese Informationen ebenfalls für Sie bestellen.