Möblierte Mikroapartments sind kein Ersatz für Mietwohnungen. Dies hat das Verwaltungsgericht Köln mit nunmehr den Beteiligten bekanntgegebenem Urteil vom 16. Oktober 2026 entschieden und damit die Klage einer Immobiliengesellschaft auf Erteilung einer Abrissgenehmigung für drei Wohnhäuser in Köln abgelehnt.
Die Klägerin, eine Gesellschaft mit Sitz in Luxemburg, beantragte bei der Stadt Köln die Erteilung einer Genehmigung zum Abriss von drei Wohnhäusern in der Kölner Neustadt-Nord. Der Abriss von Wohnraum bedarf in Köln einer Genehmigung. In der Stadt gilt die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen als besonders gefährdet. Die Stadt hat deshalb auf der Grundlage des nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetzes eine Wohnraumschutzsatzung erlassen. Wer Wohnraum beseitigen oder anders als zum Wohnen nutzen will, benötigt danach eine Genehmigung der Stadt. Diese ist in der Regel zu erteilen, wenn gleichwertiger Ersatzwohnraum geschaffen wird. Als Ersatzwohnraum bot die Klägerin ein Neubauvorhaben in Köln-Neuehrenfeld an. Dort sollen überwiegend sog. Mikroapartments für Ein- bis Zweipersonenhaushalte mit 21 bis 32 qm Wohnfläche entstehen. Die Einheiten sollen nach den Plänen möbliert vermietet werden. Jede Einheit verfügt über einen Internetzugang und eine Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien. Die Mietenden erhalten ein sog. Welcome-Package, bestehend aus zwei Handtüchern, einer Garnitur Bettwäsche und einer Rolle Toilettenpapier. Nach dem Auszug haben sie die Einheit auf eigene Kosten in den Einzugszustand zurückzuversetzen. Sie können die Endreinigung gegen Verwendung der Kaution vom Vermieter durchführen lassen. Vorgesehen sind grundsätzlich unbefristete Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten. Die Stadt Köln lehnte den Antrag im Mai 2024 ab.
Das Gericht hat die Ablehnung bestätigt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Bei dem angebotenen Neubau handelt es sich bereits nicht um Ersatzwohnraum, weil er nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist. Wohnzweck im Sinne des Wohnungsaufsichtsrechts meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen. Gegen eine geplante Nutzung zu Wohnzwecken spricht, dass die Wohnungen ausschließlich vollständig möbliert vermietet werden sollen. Möblierte Wohnungen dienen den Mietenden üblicherweise nicht als dauerhafte Heimstätte im Alltag, sondern lediglich als vorübergehende Unterkunft. Wer eine Wohnung auf Dauer als Lebensmittelpunkt nutzen will, bringt regelmäßig eigene Möbel und weitere Habe mit, um sich dort häuslich einzurichten. Auch die Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien, der bei Einzug bereits vorhandene Internetzugang, das „Welcome-Package“ sowie die optional angebotene Endreinigung sind typisch für Unterkünfte für einen nur vorübergehenden Aufenthalt wie Hotels und Ferienwohnungen, nicht aber für Mietwohnungen. Schließlich spricht auch die Höhe der Mieten für ein vorübergehendes Unterkommen. Nach den Ermittlungen der Beklagten ist mit Mieten deutlich über dem allgemeinen Mietniveau zu rechnen. Mieten in dieser Höhe werden für eine Heimstätte im Alltag typischerweise nicht auf Dauer, sondern nur für einen begrenzten Zeitraum in Kauf genommen. Die vorgesehenen unbefristeten Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten ändern daran nichts.
Gegen das Urteil können die Beteiligten einen Antrag auf Zulassung der Berufung stellen, über den das Oberverwaltungsgericht in Münster entscheiden würde.
Quelle: Verwaltungsgericht Köln