Mit Urteil vom 29.05.2026 (Az. 5 K 97/23) hat der 5. Senat des Schleswig-Holsteinischen Finanzgerichts entschieden, dass im Rahmen der Gebäude-AfA grundsätzlich die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen ist, soweit nicht nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen.
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie erwarb für Vermietungszwecke das Objekt „A“ zu einem Kaufpreis in Höhe von 329.000 Euro. Im Kaufvertrag wurde der Gesamtkaufpreis für Grund und Boden sowie Gebäude zu 65,90 % auf das Gebäude und 34,10 % auf Grund und Boden aufgeteilt.
Zur Überprüfung der von der Klägerin vorgenommenen Kaufpreisaufteilung berechnete das FA im Rahmen der Feststellung für das Streitjahr zunächst unter Verwendung der vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung mittels des vereinfachten Sachwertverfahrens den Boden- und Gebäudewert als Schätzungsgrundlage für deren Verkehrswerte. Danach betrug die Abweichung zu der vertraglich vorgenommenen Kaufpreisaufteilung der Klägerin 25,55 %. Aufgrund dessen beauftragte das FA die Bausachverständige (BSV) zur Erstellung einer Wertermittlung anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Aufteilung fiel danach zu 41,30 % auf das Gebäude und zu 58,70 % auf den Grund und Boden.
Der Beklagte änderte daraufhin die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen. Die Höhe der Gebäude-AfA verminderte sich gemäß der Berechnung der BSV. Der Einspruch der Klägerin blieb erfolglos.
Das Finanzgericht gab der hiergegen eingelegten Klage statt. Das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Sachverständigengutachten ergab einen Verkehrswert von 290.000 Euro und eine Aufteilung von Grund und Boden zu Gebäude in einem Verhältnis von 42 % Bodenwert zu 58 % Gebäudewert. Der Senat erkannte darin keine nennenswerte Abweichung von den realen Wertverhältnissen, sodass die im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen war.
Die Konkretisierung der aufgestellten Rechtsgrundsätze des BFH zu der Frage, wann eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht zugrunde gelegt werden kann, wurde von den Finanzgerichten im Hinblick auf die jeweils zu entscheidenden Einzelfälle bislang unterschiedlich vorgenommen. Nach Auffassung des Senats ist als Bezugsgröße auf den Grund und Boden abzustellen. Der Senat folgt weiterhin der Annahme, dass erst eine Abweichung von mehr als 20 % ein wesentliches Indiz für eine Verfehlung der realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise darstellt.
Als obiter dictum gab der Senat zu bedenken, dass die Höhe der Abweichung zwischen der vertraglichen und der gutachterlichen Bewertung - unabhängig davon, ob sie in Euro oder Prozent ausgedrückt wird - unerheblich sein müsste. Denn eine Abweichung besteht schon immer dann, wenn ein anderer Gesamtkaufpreis als der (gutachterliche) Verkehrswert vereinbart wird. Der Kaufpreis stellt regelmäßig nur einen subjektiven Verkehrswert dar. Vergleichsmaßstab müssten darum vielmehr die relativen Werte, vorliegend also das Wertverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude nach Verkehrswerten einerseits und den getroffenen Vertragswerten andererseits, sein.
Die Revision wurde zugelassen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Quelle: Schleswig-Holsteinisches Finanzgericht, Newsletter II/2026