Was bringt die geplante Novelle?

Für die kommunale Bauleitplanung soll die Zweckbestimmung ausdrücklich auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums erweitert werden (§ 1 Abs. 5 S. 1 BauGB n.F.). Zudem ist vorgesehen, bei der Aufstellung eines Bebauungsplans in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt künftig ein überragendes öffentliches Interesse an der Schaffung von Wohnraum mitsamt der dazugehörigen Folgeinfrastrukturen in der jeweiligen Abwägung als vorrangigen Belang zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 7a BauGB n.F.). Der Entwurf sieht außerdem vor, dass Gemeinden in ihren Bebauungsplänen das Wohnen in Kerngebieten allgemein zulassen können (§ 7 Abs. 1 S. 2 BauNVO n.F.).

Hierdurch soll auf die Schwierigkeit reagiert werden, dass zwar Wohnnutzung auch bislang in Kerngebieten zulässig ist, dies allerdings nur, solange die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebiets, nämlich die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur, gewahrt wird. Mit dieser Neuregelung will das BMWSB den Gemeinden mehr Spielraum bei der Kerngebietsfestsetzung einräumen und insbesondere auch die Umnutzung aufgegebener Büro- und Gewerbeflächen in Kerngebieten in Wohnnutzung erleichtern. Flankiert wird diese Neuerung durch das bereits bestehende Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ des BMWSB; es unterstützt gezielt die Aktivierung vorhandener Flächenpotentiale in unsanierten Nichtwohnimmobilien. Durch Umnutzung und energetische Sanierung von vermehrt leerstehenden Gewerbeimmobilien soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden, ohne dass neue Flächen versiegelt und Ressourcen durch Abriss und Neubau verbraucht werden.

Es werden erstmals unverbindliche Verfahrensfristen für die Aufstellung eines Bebauungsplans eingeführt. Das Bauleitplanverfahren soll nach dem neuen § 4b Abs. 3 innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden. Ein Online-Ampelsystem informiert die Öffentlichkeit fortlaufend über den Verfahrensstand.

Das Verfahren wird vollständig digital ausgestaltet. Mit dem neuen § 2 Abs. 4 soll der Standard „XPlanung“ bundesweit verbindlich vorgegeben werden. Wie bisher werden die Entwürfe der Bauleitpläne im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung auf der Internetseite der Gemeinde und in einem zentralen Landesportal zugänglich gemacht werden. Stellungnahmen sind grundsätzlich elektronisch zu übermitteln. Alternative analoge Zugangs- und Beteiligungsmöglichkeiten werden nur noch für solche Personen eingeräumt, die nachweislich aus persönlichen Gründen die digitalen Angebote nicht nutzen können. Auch die Behördenbeteiligung wird ausschließlich digital durchgeführt. Stellungnahmen sind stets elektronisch zu übermitteln. Anders als bei der Öffentlichkeitsbeteiligung ist jedoch keine analoge Alternative vorgesehen, d.h. die Fachbehörden müssen zwingend elektronisch kommunizieren. Zur Beschleunigung dürfen die Gemeinden künstliche Intelligenz bei der Vorbereitung von Planentwürfen und bei der Auswertung von Stellungnahmen einsetzen. 

Umweltprüfungen gelten als aufwändig und werden oft für die lange Dauer von Bebauungsplanverfahren verantwortlich gemacht. Daher sind im Entwurf des BMWSB auch hier Erleichterungen vorgesehen. Die betreffende Gemeinde soll zukünftig vor der eigentlichen Umweltprüfung in Abstimmung mit den Fachbehörden den Untersuchungsrahmen festlegen, der nach der Vorstellung des BMWSB auf den notwendigen Mindestumfang beschränkt wird. In der Anlage 1 zum BauGB ist vorgesehen, dass bis zu fünf Jahre alte Umweltgutachten wiederverwendet werden können. Bebauungspläne der Innenentwicklung, mit denen beispielsweise kleinere brachliegende Gewerbegrundstücke zu Wohngebieten werden können, dürfen schon heute ohne Umweltprüfung aufgestellt werden. Zukünftig soll dies sogar bis zu einer Grundfläche von 100.000 Quadratmetern möglich sein.

In vielen Städten kommt es vermehrt zu Problemen mit Leerstand und sogenannten Schrottimmobilien, die von den jeweiligen Eigentümern aus Spekulationsgründen oder aufgrund mangelnder Wirtschaftskraft sich selbst überlassen werden. Hierdurch kommt es zu negativen Ausstrahlungseffekten auf die Nachbarschaft und dringend benötigter Wohnraum wird dem Markt entzogen. Den Gemeinden sollen zur Problembehebung zusätzliche Instrumente an die Hand gegeben werden. Vor Erlass eines Bau- oder Instandsetzungsgebots kann die Gemeinde künftig nach eigenem Ermessen von einer langwierigen Erörterung und Beratung absehen und diese durch eine Anhörung ersetzen (§ 175 Abs. 1 S. 3 BauGB n.F.).

Eine Ersetzung soll beispielsweise in Betracht kommen, wenn die betroffenen Eigentümer schon länger Kenntnis über die Handlungsabsichten der Gemeinde haben oder weitere Verzögerungen im Einzelfall für die Umgebung nicht mehr hinnehmbar sind. Weiterhin will das BMWSB durch die Novelle sicherstellen, dass der Eigentümer einer Schrottimmobilie kommunale Maßnahmen nicht dadurch behindern kann, dass er erforderliche Genehmigungen nicht beantragt (§ 177 Abs. 6 BauGB n.F.). Flankierend werden die Betretungsrechte der Gemeinde zur Sachverhaltsermittlung erweitert (§ 209 Abs. 3 S. 1 BauGB n.F.) und es wird geregelt, dass Rechtsbehelfe gegen städtebauliche Gebote im Zusammenhang mit Schrottimmobilien keine aufschiebende Wirkung haben, was die Durchsetzung entsprechender Anordnungen beschleunigen soll (§ 212a Abs. 3 BauGB n.F.). Als ultima ratio soll künftig auch eine Enteignung zu Gunsten der Gemeinde oder eines bauwilligen Dritten möglich sein, wenn einem bestandskräftigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot keine Folge geleistet wird (§§ 85 Abs. 1 Nr. 8 u. 87 Abs. 3 S. 2 BauGB n.F.).

Kommunale VorkaufsrechteAuch im Bereich der kommunalen Vorkaufsrechte soll den Gemeinden mehr Handlungsspielraum eingeräumt werden. Anknüpfend an die übrigen Erweiterungen soll ein Vorkaufsrecht auch bei baulichen Mängeln, statt wie bisher nur bei – schwieriger feststellbaren – städtebaulichen Missständen ausgeübt werden können (§ 24 Abs. 1 Nr. 8 BauGB n.F.). Für Schrottimmobilien soll zudem ein Vorkaufsfall auch bei einem Kauf von Wohnungseigentum vorliegen, wenn dies in einer entsprechenden Satzung von der Gemeinde festgelegt wird. 

Bislang müssen Gemeinden bei der Aufstellung von Bebauungsplänen dafür sorgen, dass Eingriffe in Natur und Landschaft entweder vermieden oder ausgeglichen werden. Der Entwurf des BMWSB sieht vor, dass statt des Ausgleichs auch die Zahlung eines Ersatzgeldes möglich ist. Der neue § 135d BauGB sieht vor, dass entweder der Vorhabenträger oder der Grundstückseigentümer den Betrag an die Gemeinde zahlt. Die Gemeinde muss das Geld innerhalb von fünf Jahren für Naturschutzmaßnahmen verwenden, ansonsten fließt der Betrag an das jeweilige Bundesland.

Die Hitzeperiode Ende Juni 2026 mit über 5.000 hitzebedingten Sterbefällen in Deutschland hat eindrücklich gezeigt, dass viele Städte und Gemeinden nicht auf die Folgen des Klimawandels vorbereitet sind. Es ist daher nicht überraschend, wenn die Klimaanpassung als eigenständiger Grundsatz der Bauleitplanung gestärkt wird, unter anderem durch Berücksichtigung von Klimaanpassungskonzepten, Starkregenvorsorgekonzepten und Hitzebelastungskarten.

Der neue § 191a BauGB soll den Gemeinden eine Vielzahl von städtebaulichen Instrumenten zur Verfügung stellen, um den Klimaschutz und die Klimaanpassung umzusetzen. Mit dem neuen § 135e BauGB wird eine Wiederherstellungssatzung eingeführt, die der Umsetzung der EU-Wiederherstellungsverordnung 2024/1991 dient. Gemeinden in städtischen Ökosystemgebieten können damit Vorgaben zur Sicherung und Steigerung von Grünflächen und Baumüberschirmung treffen. In der Baunutzungsverordnung soll ein Versiegelungsfaktor neu eingeführt werden, mit dem Gemeinden die maximal zulässige Wasserundurchlässigkeit je Quadratmeter festsetzen können. Ein Bonus für Grün- und Retentionsdächer soll Anreize für wassersensible Stadtentwicklung schaffen.