Der Umwelt zuliebe

Als Green‑Lease-Klauseln werden Bestimmungen in Gewerberaummietverträgen bezeichnet, die eine möglichst nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des gesamten Gebäudes regeln und die Parteien – je nach Ausgestaltung – zur Einhaltung bestimmter Energieeffizienz‑ und Umweltstandards verpflichten. Durch vertragliche Selbstbindung soll ein hoher, umwelt‑ und ressourcenschonender Gebäudestandard erreicht und langfristig gesichert werden. Allerdings gilt: Das deutsche Gewerberaummietrecht ist von dem Grundsatz der Vertragsfreiheit geprägt. Innerhalb der gesetzlichen Schranken, ins-besondere der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) können die Parteien daher grundsätzlich beliebige inhaltliche Verpflichtungen bei der Ausgestaltung eines „grünen“ Mietvertrags vereinbaren. Dies dürfte der Grund dafür sein, dass die Parteien bisher nur selten verbindliche Vereinbarungen treffen und Green‑Lease-Regelungen überwiegend auf unverbindliche, sogenannte Bemühensklauseln beschränken. Um diese Lücke zu schließen, veröffentlichte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) modulare Handlungsempfehlungen.

Seit der Jahrtausendwende entwickelten sich erste Kriterien und Systematisierungen, um Nachhaltigkeit sowie Umweltfreundlichkeit messbar und vergleichbar zu machen. In einem 2004 durch die Vereinten Nationen (UN) veröffentlichten Bericht mit dem Titel „Who Cares Wins“ tauchte erstmals der Begriff „Environmental, Social, Governance“ (ESG) auf. 2015 rief die UN sodann ihre Mitglieder auf, sich für eine bessere und nachhaltigere Zukunft einzusetzen, und definierten 17 globale Ziele, die Sustainable Development Goals (SDG). Hierzu zählen unter anderem bezahlbare und saubere Energie, Klimaschutzmaßnahmen sowie die Förderung nachhaltiger Städte und Gemeinden. Im Bestreben, Kriterien für eine ökologisch nachhaltige Wirtschaft zu vereinheitlichen und damit eine verlässliche Einstufung und Bewertung nachhaltiger Maßnahmen zu ermöglichen, wurde in der Europäischen Union (EU) die Verordnung (EU) 2020/852, die sogenannte EU‑Taxonomie‑Verordnung, erlassen. 

Aufbauend auf dieser EU-Taxonomie bieten anerkannte Trägergesellschaften an, Immobilien zertifizieren zu lassen. Ein Beispiel ist die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB), die im Rahmen ihrer Zertifikate ökologische Kriterien wie Klimaschutz, Energie, Wasser, Wertstoffmanagement und ökonomische Faktoren, also Betriebskosten sowie Beschaffung/ Bewirtschaftung, und soziale Aspekte, wie etwa Mobilität und Nutzerzufriedenheit, bewertet. Zertifizierungen gibt es für Bestands- und Neubauimmobilen in den Kriterien Bronze/Silber/Gold/Platin. Bonuspunkte werden für Digitalisierung, Innovationen und Erfüllung der durch die UN festgelegten SDG vergeben. International anerkannt sind die Zertifizierungen des Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) in den USA sowie des Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology (BREEAM) im Vereinigten Königreich. 

In den Handlungsempfehlungen des ZIA, die im Februar 2024 aktualisiert wurden (Green Lease 2.0) werden die Kernthemen als Basis Green Lease zusammengefasst:

• gegenseitiger Austausch von Verbrauchs‑ und Emissionsdaten, insbesondere von Energie, Wasser und Abfall, als Grundlage für Transparenz, Benchmarking und eine operative Optimierung,

• die Förderung erneuerbarer Energien zur Strom- und Wärmeversorgung, etwa durch bevorzugten Bezug von Grünstrom oder Quartiers- beziehungsweise Gebäudelösungen,

• Einsparung von Energie und Wasser sowie die Abfallreduktion auf Grundlage einer definierten Ausgangsbasis, konkrete Reduktionspfade sowie jährliche Zielüberprüfungen, ergänzt um Anreizmechanismen oder Folgemaßnahmen bei Zielverfehlungen,

• umwelt‑ und ressourcenschonende Durchführung von Bau‑ und Reparaturmaßnahmen während des laufenden Betriebs unter Einsatz nachhaltiger Materialien mit Zustimmungserfordernissen sowie wechselseitige Informations- und Nachweispflichten und

• transparente Festlegung der Umlagefähigkeit energetischer Maßnahmen durch eine klare, verbrauchs‑ und verursachungsgerechte Betriebskostenverteilung sowie die Einhaltung besonderer Standards (Reinigung, Abfallentsorgung, Streumittel). 

Darauf aufbauend kommen weitere Regelungskomplexe in Betracht, die zum sogenannten Erweiterten Green Lease zählen:  

• objektspezifische Zertifizierungsregelungen (Neu‑ oder Bestandszertifikate) samt Verpflichtungen zur Beibehaltung des Standards, Nutzer‑ und Nachhaltigkeitshandbücher, Mobilität‑ und Photovoltaik‑Aspekte sowie Vorkehrungen im Hinblick auf staatliche Umweltabgaben,

• energetische Modernisierungen und ein strukturiertes Energie‑Monitoring einschließlich CO₂‑Ermittlung – gegebenenfalls anhand bestimmter Tools – sowie ein fortlaufend anzupassendes Energieoptimierungskonzept,

• regelmäßiger Nachhaltigkeitsdialog zwischen Vermieter, Mieter und Property/Facility‑Management, um Maßnahmen abzustimmen und umzusetzen, ohne die mit starren Ansprechpartnerlisten verbundenen Schriftformrisiken zu erhöhen sowie

• Social‑ und Governance‑Komponenten bezüglich Barrierefreiheit und gesunden Arbeitsbedingungen, die den ESG‑Ansatz abrunden. 

Häufig werden keine konkret ausgestalteten Leistungspflichten vereinbart, sondern lediglich sogenannte best‑effort- beziehungsweise Bemühensklauseln. Auch die Handlungsempfehlungen des ZIA stellen nur Soll‑Verpflichtungen als Gegenstück zu gegebenenfalls pönalisierten Muss‑Verpflichtungen dar. Derartige offene Programmklauseln werden jedoch vielfach als zahnloser Tiger kritisiert. Diese Kritik ist berechtigt: Der Umfang einzelner Maßnahmen bleibt offen, die entstehenden Kosten sind nicht verlässlich prognostizierbar und die Folgen daher nur schwer kalkulierbar. Neben solchen weichen Pflichten, etwa zur gegenseitigen Kooperation und Betriebsoptimierung, können aber auch feste Verpflichtungen vereinbart werden. Ergänzend lassen sich messbare Zielerreichungen (Impact‑Klauseln) definieren, in denen konkrete Zielwerte zur Abfallreduktion oder Energieeinsparung festgelegt werden, ohne die hierfür erforderlichen Einzelmaßnahmen im Voraus abschließend festzuschreiben.

Für die mit der Verwaltung und Vor-Ort-Betreuung (Facility-Management) beauftragten Unternehmen und Dienstleister bedeutet ein Green‑Lease‑Mietvertrag zunächst, dass neben dem Gebot eines möglichst wirtschaftlichen Betriebs der Liegenschaft weitere Vorgaben zu beachten sind. Hierzu zählen etwa die Verwendung umweltfreundlicher Reinigungsmittel, gegebenenfalls unter Beachtung von Zertifikaten wie dem Blauen Engel, der Einsatz besonderer Streumittel zur Schnee- und Eisbeseitigung, präventive Wartungskontrollen der technischen Anlagen zur ressourcenschonenden Nutzung sowie spezielle Vorrichtungen zur Datenerfassung des Energie- und Wasserverbrauchs. Praktisch führt Green Lease damit zunächst zu Mehrkosten und Mehraufwand. Daher sollte das Wirtschaftlichkeitsgebot vertraglich so angepasst werden, dass die Umlagefähigkeit kostenintensiver Green‑Lease‑Maßnahmen klar geregelt ist. Andererseits darf nicht unterschätzt werden, dass sich ein Green‑Lease-Mietvertrag, insbesondere bei anerkannter Zertifizierung, grundsätzlich wertsteigernd auf ein Gebäude auswirken dürfte. Zudem stellt eine fortlaufende Zertifizierung den Erhalt eines modernen Gebäudezustands sicher. Dies hat je nach Asset‑Klasse der Immobilie erhebliches Gewicht. 

In vielen Hotelimmobilien kommt es inzwischen nicht mehr zu täglichen Zimmerreinigungen oder einem Handtuchwechsel, dies wird von Gästen inzwischen nicht mehr erwartet; vielmehr werden entsprechende ressourcensparende Maßnahmen positiv wahrgenommen. In reinen Büroimmobilien sind mittlerweile intelligente Verteil‑ und Regelsysteme für Wärme und Kühlung von besonderem Interesse, da sie sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken; Grund ist hier auch, dass viele Arbeitsplätze oder ganze Büroräume aufgrund von Homeoffice häufig ungenutzt bleiben. Hinzu kommen niedrigere Verbrauchskosten aufgrund moderner und sparsamer technischer Anlagen sowie die Wiederverwertung von Ressourcen, was langfristig zu einer Reduzierung der Nebenkosten führt. Bei gemischt genutzten Multi‑Use‑Immobilien gestaltet sich die Umsetzung indes komplexer.