Handlungs- und Gestaltungsempfehlungen

Wer die Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren ab Erbfall beantragt, profitiert von einem Gebührenprivileg, denn dann fallen nur Auslagen an. Zugleich gilt: Eingetragene Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten) bleiben bestehen und gehen mit dem Grundstück über. Berücksichtigt werden muss ebenfalls, dass der Erbe für sämtliche Nachlassverbindlichkeiten haftet. Wer eine Überschuldung befürchtet, sollte die Ausschlagung der Erbschaft, die Dürftigkeitseinrede oder die Nachlassinsolvenz prüfen. Ein nüchterner Start mit Grundbuchauszug, Belastungscheck, Verkehrswert und Bestandsaufnahme der laufenden Verträge (Miete, Versicherung, Darlehen) schafft die Basis für richtige Entscheidungen. Dabei sollte die zumeist knapp bemessene Ausschlagungsfrist von lediglich sechs Wochen ab Bekanntwerden der Erbschaft im Auge behalten werden.

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht eine Erbengemeinschaft, das Grundstück gehört also allen gemeinsam. Verfügungen (Verkauf, Belastung, Übertragung) bedürfen der Einstimmigkeit. Für die Verwaltung reichen Mehrheitsentscheidungen, doch der Alltag kennt Grauzonen: Wer darf vermieten? Wer beauftragt den Makler? Konflikte sind hier vorprogrammiert, wenn die Spielregeln fehlen. Rechtlich klar ist hingegen das Auseinandergehen: Jeder Miterbe kann die Teilung der Erbengemeinschaft verlangen. Scheitert die Einigung unter den Erben, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – rechtlich sauber, wirtschaftlich jedoch oft nachteilig, weil sie selten gute Preise erzielt und allen Beteiligten Zeit sowie Nerven kostet.

Eine präzise Zuordnung der Immobilie im Wege einer Teilungsanordnung oder von Vermächtnissen im Testament reduziert Reibungen. Anders als die Erbschaft verschafft das Vermächtnis lediglich einen Anspruch auf Übereignung: Der Vermächtnisnehmer wird nicht automatisch Eigentümer, sondern benötigt die Auflassung und Eintragung. Unter Zuhilfenahme einer Testamentsvollstreckung kann der Vollzug von Vermächtnissen sowie die Auseinandersetzung zwischen Erben professionell und in geordneten Bahnen abgewickelt werden. 

Erbschaftsteuerlich ist der Erwerb von Todes wegen gemäß § 1 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) grundsätzlich steuerbar. Maßgeblich ist der festgestellte Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, je nach Objektart im Ertrags- oder Sachwertverfahren. Die wichtigsten steuerrechtlichen Stellschrauben sind die persönlichen Freibeträge der Erben. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können 500.000 Euro steuerfrei erwerben, Kinder – auch Stiefkinder – 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro, wenn der zwischenliegende Elternteil nicht vorverstorben ist, sonst treten die Enkel an die Stelle des vorverstorbenen Elternteils. Diese Freibeträge lassen sich durch lebzeitige Zuwendungen im Zehnjahresrhythmus taktisch sinnvoll nutzen – im Erbfall selbst wirken sie einmalig.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf dem Familienheim. Erbt der überlebende Ehegatte das gemeinsam genutzte Haus, kann der Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG vollständig steuerfrei bleiben – vorausgesetzt, er bestimmt es unverzüglich zur Selbstnutzung und bewohnt es mindestens zehn Jahre. Bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb dieser Frist entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe, etwa Pflegebedürftigkeit stehen entgegen. Kinder können ebenfalls profitieren, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche in Höhe von 200 m². In der Praxis ist die gesetzliche Voraussetzung „unverzüglich“ der häufigste Stolperstein: Längere Renovierungen sind unschädlich, aber der Einzug muss ernsthaft und ohne schuldhaftes Zögern vorbereitet und vollzogen werden.

Eine gute Nachricht gibt es im Bereich der Grunderwerbssteuer: Der Erwerb eines Grundstücks durch Erbanfall ist hier gemäß § 3 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) steuerfrei. Bei der Auseinandersetzung wird es jedoch knifflig. Übertragungen unter Miterben sind insoweit steuerfrei, als sie dem jeweiligen Erbteil entsprechen. Überschreitet ein Miterbe seine Erbquote – auch wenn die Miterben als Gegenleistung entschädigt werden – fällt Grunderwerbsteuer auf diesen Zusatz an. Je nach Bundesland kann das erheblich sein. Wer früh modelliert, kann Alternativen prüfen: Realteilung, Verkauf an Dritte oder – wenn passend – Strukturierung über eine Familiengesellschaft.

Einkommensteuerlich ist der Erwerb von Todes wegen neutral. Relevant werden erst die Vermietung und die Veräußerung der geerbten Immobilie. Bei Verkauf greift § 23 EStG. Private Veräußerungsgeschäfte sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (sogenannte Fußstapfen-Theorie). Hat dieser vor über zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf durch den Erben regelmäßig steuerfrei. Andernfalls schützt die Eigennutzungsausnahme: Wer im Jahr des Verkaufs und in den zwei Vorjahren selbst dort gewohnt hat, veräußert steuerfrei. Wichtig dabei ist, dass die Eigennutzung des Erblassers nicht ausreicht. Vielmehr muss der Erbe selbst eingezogen sein. Bei vermieteten Objekten führt der Erbe die Abschreibung auf Basis der fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten fort – ein relevanter Liquiditätshebel für den Bestand.

Mit Hilfe lebzeitiger Übertragungen kann man schwierigen Erbauseinandersetzungen vorbeugen, Freibeträge nutzen und so die Erbschaftsteuer senken. Pflichtteilsrechtlich droht jedoch die Pflichtteilsergänzung. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren – zurückgerechnet ab dem Todestag – erhöhen den Pflichtteil anteilig. Mit jedem vergangenen vollen Jahr nach der vollzogenen Schenkung „schmilzt“ somit der Ergänzungsanspruch in Höhe von 1/10. Aber Vorsicht: Behält sich der Schenker wesentliche Nutzungen vor (Mieteinnahmen, umfassende Nutzungsrechte), beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung häufig gar nicht zu laufen. Steuerlich reduziert der Nießbrauch zwar den Schenkungswert, zivilrechtlich bleibt der Zugriff der Pflichtteilsberechtigten jedoch erhalten. Die Folge: Steuerersparnis heute kann Liquiditätsbelastung morgen bedeuten. Mischmodelle – Teilübertragungen, Wohnrechte, Leibrenten – sind möglich, aber bewertungs- und praxisintensiv.

Der ideale Ablauf startet mit einer Bestandsaufnahme: Welche Grundstücke sind im Nachlass, welche Belastungen und welche Verträge bestehen? Die Grundbuchberichtigung sollte innerhalb der Zweijahresfrist angestoßen werden, um das Gebührenprivileg zu nutzen. Bei mehreren Erben empfiehlt sich eine Vereinbarung zur Nutzung und Verwaltung der Immobilie, um Reibungen zu vermeiden. Sodann sind steuerliche Auswirkungen und Gestaltungsmöglichkeiten zu beachten: Erbschaftsteuerliche Freibeträge und Befreiungen (z.B. Familienheim) prüfen, grunderwerbsteuerliche Risiken der Auseinandersetzung modellieren, einkommensteuerliche Fristen und AfA-Fortführung in den Cashflow einplanen. Flankierend sind Fristen und Anzeigen zu beachten: Die Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt binnen drei Monaten (§ 30 ErbStG), die Umstellung von Versicherungen und Versorgungsverträgen, die Information der Mieter und der Dialog mit der finanzierenden Bank. Rechtlich tritt der Erbe in die Darlehensverbindlichkeit ein; praktisch prüfen Banken Bonität und verhandeln Konditionen – eine Chance zur Finanzierungspflege.