Karlsruhe als letzte Hoffnung

Die Kläger sind Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin und rügen Verstöße des Bundesmodells gegen das Grundgesetz (GG). Der Grundsteuerwert wurde jeweils nach dem Ertragswertverfahren [§§ 249 Abs. 1 Nr. 4, 250 Abs. 2 Nr. 4, 252 Satz 1 Bewertungsgesetz (BewG)] berechnet. Die auf die Einspruchsverfahren folgenden Klagen wurden durch die Finanzgerichte (FG) abgelehnt (FG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 04.12.2024, Az: 3 K 3142/23; Sächsisches FG, Urt. v. 01.10. 2024, Az: 2 K 737/23; FG Köln, Urt. v. 19.09.2024, Az: 4 K 2189/239. Der BFH wies die Revisionen als unbegründet zurück und bestätigte die Verfassungsmäßigkeit des Ertragswertverfahrens. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) unterblieb (BFH, Urt. v. 12.11.2025, Az. II R 25/24 Rn. 23, II R 31/24 Rn. 38, II R 3/25 Rn. 24.). 

Die Rüge, der Gesetzgeber habe sich beim Erlass des Grundsteuerreformgesetzes 2019 nur auf die Fortschreibungskompetenz aus Art. 125a Abs. 2 Satz 1 GG gestützt, obwohl Art. 105 Abs. 2, S. 1 GG weitergehende Gestaltungsmöglichkeiten bot, wies der BFH zurück: Dem Bund stand bei Verabschiedung nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG objektiv die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zu, die Gesetzesbegründung sei insoweit unerheblich (BFH, Urt. v. 12.11.2025, II R 25/24, Rn. 36 f.; II R 31/24, Rn. 39 f.; Az. II R 3/25 Rn. 37 f.).

In materieller Hinsicht beanstandeten die Kläger, der Gesetzgeber habe den Belastungsgrund der Grundsteuer nicht hinreichend bestimmt. Die starken Typisierungen und Pauschalierungen im Bundesmodell ermöglichten keine realitäts- und gleichheitsgerechte Bewertung. Die Bodenrichtwerte berücksichtigten keine objektspezifischen Besonderheiten, wie etwa Grundstücksgröße und Altlasten, seien häufig grob gewählt und es fehle an hinreichenden Daten. Die aus dem Mikrozensus abgeleitete Nettokaltmiete differenziere neben Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche allein nach Bundesland und pauschalierten Mietniveaustufen aus dem Wohngeldrecht, die für die Gemeinden ohne Stadtteil-Differenzierung festgelegt würden. Dies führe zu systematischen Über- und Unterbewertungen der Immobilien.

Das Wohngeldrecht sei zudem eine steuerfremde Materie (BFH, Urt. v. 12.11.2025, II R 25/24, Rn. 8 ff.; II R 31/24, Rn.11 f..; Az. II R 3/25 Rn. 9 ff.). Der BFH verneinte einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Das Bewertungssystem folge einer Verkehrswertorientierung und bilde im Durchschnitt den „objektiviert-realen Grundstückswert" annäherungsweise zutreffend ab. Belastungsgrund sei das Innehaben von Grundbesitz und die dadurch vermittelte Möglichkeit Ertrag bringender Nutzung. Für ein praktikables Massenverfahren dürfe der Gesetzgeber typisieren. Unvermeidbare Ungenauigkeiten und Härten machten das Gesetz nicht gleichheitswidrig, solange die Bemessungsgrundlage den Belastungsgrund realitätsgerecht abbilde. Die Bodenrichtwerte stammen aus Marktdaten und haben sich in anderen Steuerarten bewährt. Abweichungen von bis zu 30 Prozent gegenüber dem Marktwert seien systembedingt und verfassungsrechtlich unbedenklich. Bei 36 Millionen automatisiert bewerteten Grundstücken sei ein gewisses Maß an Ungleichbehandlung hinzunehmen – auch bei der Nettokaltmiete (BFH, Urt. v. 12.11.2025, II R 25/24, Rn. 38 ff.; II R 31/24, Rn.41 ff..; Az. II R 3/25 Rn. 39 ff.). Für den Steuerpflichtigen bestünden ausreichende Ausgleichsmechanismen: Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts nach § 220 Abs. 2 BewG – bei einer Überschreitung der Wertdifferenz um mindestens 40 Prozent – sowie der Erlass nach § 34 GrStG bei unverschuldeten Ertragsminderungen. Die Belastungsdifferenzen seien betragsmäßig überschaubar, da die Steuermesszahl für Wohnungseigentum lediglich 0,31 Promille beträgt (BFH, Urt. v. 12.11.2025, II R 25/24, Rn. 57 f.; II R 31/24, Rn.60.; Az. II R 3/25 Rn. 58 f.). 

Die Entscheidungen fügen sich in die gefestigte Rechtsprechung des BVerfG zur Zulässigkeit von Typisierungen ein. Der Gesetzgeber darf generalisieren, sich am Regelfall orientieren und Praktikabilitätserwägungen den Vorrang einräumen. Dabei seien auch beträchtliche Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf zu nehmen. Im Jahr 2018 hatte das BVerfG die bis dahin geltenden Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber einen weiten Gestaltungsspielraum eingeräumt (BVerfG, Urt. v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14 u.a.). Der BFH bestätigt nun, dass das Bundesmodell diesen Anforderungen genügt, erkennt jedoch, dass die pauschalierten Nettokaltmieten zu Ungleichbehandlungen führen können, da die Ertragskraft von Immobilien in guten Lagen nicht vollständig erfasst wird. Diese seien durch das legitime Ziel eines automatisierten Grundsteuervollzugs aber gerechtfertigt (BFH, Urt. v. Az. II R 3/25 Rn. 50 ff.). Eine Lagedifferenzierung erfolge über die Bodenrichtwerte, bei denen der BFH Abweichungen von bis zu 30 Prozent für verfassungsrechtlich unbedenklich hält (BFH, Urt. v. Az. II R 3/25 Rn. 56, Rn.48). Offen bleibt, wie mit Abweichungen der Grundsteuerwerte von über 30 Prozent zu verfahren ist, die nicht zu einer Überschreitung des Grundsteuerwerts um 40 Prozent führen. Diese Fälle sind verfassungsrechtlich gerade nicht unbedenklich und der Nachweis des Verkehrswerts ist ausgeschlossen. Es besteht insoweit eine Rechtsschutzlücke.  

Eine Klage wegen fehlerhafter Einzelfallbewertung bleibt möglich. Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts erfolgt auf Kosten der Steuerpflichtigen und lohnt sich oft nur bei großen Einheiten. Die Entscheidungen betreffen Grundstückseigentümer in den elf Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, sowie Mieter, welche die Steuer über die Nebenkosten tragen (§ 2 Nr. 1 BetrKV i.V.m. § 556 Abs. 1 BGB). Für Baden- Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt dies aufgrund eigener Grundsteuermodelle nicht. Der BFH wird nach Angaben der Richterin am BFH, Dr. Anette Kugelmüller-Pugh, voraussichtlich am 22. April 2026 zu Verfahren in Baden-Württemberg – hier geht es um das Modifizierte Bodenwertmodell (BFH II R 26/24 und BFH II R 27/24) – mündlich verhandeln und dann im Mai 2026 seine Entscheidungen verkünden (BFH, Urt. v. 26.02.2025, II R 54/22, m. Anm. Dr. Anette Kugelmüller-Pugh, DStR 2026, 154, 164). Für die Kommunen bedeutet das Urteil vorläufige Planungssicherheit bei den wichtigsten Einnahmequellen mit etwa 15,5 Milliarden Euro jährlich (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. N006 v. 12.02.2025). 

Unmittelbar nach dem BFH-Urteilen kündigten Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler an, Verfassungsbeschwerde einzulegen (Pressemitteilungen vom 10.12.2025). Die Erfolgsaussichten sind zurückhaltend zu bewerten, obgleich eine divergierende Rechtsprechung der FG verdeutlicht, dass die verfassungsrechtliche Bewertung keineswegs eindeutig ist.

Während das FG Rheinland-Pfalz ernsthafte Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Grundsteuerwertfeststellung im Bundesmodell äußerte [FG Rheinland-Pfalz (4. Senat), Beschl. v. 23.11.2023 – 4 V 1429/23], bejaht aber die überwiegende Mehrheit die Verfassungsmäßigkeit. Neben den oben angesprochenen Punkten stellt etwa das FG Rheinland-Pfalz die Unabhängigkeit der für die Bodenrichtwertermittlung zuständigen Gutachterausschüsse in Frage [FG Rheinland-Pfalz (4. Senat), Beschl. v. 23.11.2023 – 4 V 1429/23, Ls.5]. Auch die kommunalen Hebesätze seien verfassungsrechtlich bedenklich und entziehen sich einer Überprüfung durch den Steuerpflichtigen [FG Rheinland-Pfalz (4. Senat), Beschl. v. 23.11.2023 – 4 V 1429/23 Rn. 382].

Diese wurden in Nordrhein-Westfalen hinsichtlich der Differenzierung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien vom Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen für rechtswidrig erklärt (VG Gelsenkirchen, Az.: 5 K 2074/25 (Essen), 5 K 3234/25 (Bochum), 5 K 3699/25 (Dortmund), 5 K 5238/25 (Gelsenkirchen). Eine abweichende Entscheidung des BVerfG würde eine erneute grundlegende Neuregelung des erst seit dem 1. Januar 2025 zur Besteuerung herangezogenen Bewertungssystems erfordern. Der drohende Verwaltungsaufwand kann jedoch nicht zur Tolerierung eines verfassungswidrigen Zustands führen (BVerfG, Urt. v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14 u.a.; DStR 2018, 791 Rn.133). Daher bleibt abzuwarten, ob das BVerfG die Rechtsansicht des BFH teilen wird.