Auf dem Prüfstand stand das sogenannte Bundesmodell, das in elf von 16 Bundesländern zur Anwendung kommt. Der besteuerte Wert einer Immobilie richtet sich hier vorrangig nach dem Bodenwert und den fiktiv erzielbaren Mieteinnahmen. Berechnet wird die Grundsteuer über folgende Formel: Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer. Dieses Bundesmodell, das rund 20 Millionen Wohnungen und Häuser im Bundesgebiet betrifft, verstößt nach Ansicht des höchsten deutschen Finanzgerichts nicht gegen den in der Verfassung verankerten Gleichheitsgrundsatz (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25). Betroffen von den Urteilen sind nicht nur Hauseigentümer, sondern auch Mieter. Denn die Grundsteuer wird nämlich in der Regel über die Nebenkosten umgelegt.
Streitfall
Die reformierte, neue Grundsteuer wird seit Januar 2025 erhoben und stand massiv in der Kritik. Daher hatten Immobilieneigentümer aus Sachsen, Berlin und Köln gegen das Bundesmodell geklagt, nachdem man erster Instanz verloren hatte. Die Kläger rügten einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aufgrund einer zu ungenauen und damit zu Ungerechtigkeiten führenden Datengrundlage. Geklagt hatte unter anderem ein Ehepaar aus Köln, das zwei Wohnungen besitzt. Eine davon wurde von dem Ehepaar selbst bewohnt, die andere war vermietet. Obwohl die beiden Wohnungen nur knapp einen Kilometer voneinander entfernt liegen, musste das Ehepaar völlig unterschiedliche Beträge für die Grundsteuer entrichten. Für das Gebiet der selbst bewohnten Wohnung veranschlagte das Finanzamt Köln-Süd den Wert des Bodens mit 2.280 Euro, für die andere Wohnung hingegen nur mit 530 Euro. Ungereimtheiten wie diese ergeben sich hierzulande nahezu überall. Daher verstößt das bei vielen Eigentümern unpopuläre Gesetz auch nach Einschätzung des Augsburger Rechtswissenschaftlers Gregor Kirchhof gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil die Finanzämter die Grundsteuer aufgrund pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenwert festsetzen dürfen.
Urteilsbegründung
Nach Ansicht des BFH darf der Gesetzgeber aber generalisierende, pauschalisierende sowie typisierende Regelungen treffen. Er verstößt damit nicht unbedingt gegen den Gleichheitssatz – auch nicht wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten. Der BFH begründet dies mit Praktikabilitäts-Erwägungen der Finanzämter. Schließlich müssten die Finanzbehörden eine Grundsteuer für 36 Millionen Immobilien ermitteln. Meistens, so der BFH, wird die Immobilie sogar etwas niedriger bewertet als der Verkehrswert. Zu bedenken sei zudem, dass der Grundsteuervollzug künftig vollautomatisiert stattfinden soll. Hinter diesem Anliegen des Gesetzgebers müsse nach Ansicht des BFH die Einzelfallgerechtigkeit zurücktreten. Daher sei eine Abweichung von 30 Prozent nach oben und nach unten – zwischen dem Wert des zu bewertenden Grundstücks und dem jeweiligen Bodenrichtwert – grundsätzlich erlaubt. Hätte das höchste deutsche Finanzgericht daran gezweifelt, ob die reformierte Grundsteuer verfassungskonform sei, wäre eine Vorlage zum Bundesverfassungsgericht (BVerfG) erfolgt.
Einnahmequelle für die Kommunen
Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. 2023 spülte sie 16 Milliarden Euro in die klammen Kassen der Stadtverwaltungen. Geld, das zum Beispiel für den Bau und die Sanierung von Schulen, Kindergärten, Büchereien oder Schwimmbäder dringend benötigt und auch genutzt wird.
Fazit und Ausblick
Die Kläger blieben bei ihrer Auffassung und signalisierten, Verfassungsbeschwerde beim BVerfG einzulegen. In die gleiche Kerbe schlugen auch der Immobilienbesitzerverband Haus und Grund sowie der Bund der Steuerzahler. Kai Warnecke, Präsident des Immobilienverbands Haus und Grund, will in Karlsruhe klären lassen, ob die neue Grundsteuer tatsächlich mit der Verfassung übereinstimmt, während Reiner Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler, eine Abweichung von 30 Prozent für zu erheblich hält, die so auch nicht hinzunehmen sei. Nachdem fünf Bundesländer im Rahmen einer Öffnungsklausel abweichende Vorschriften eingeführt hatten, wurde auch gegen diese Modelle geklagt. Man darf also gespannt sein, wie der BFH in diesen Fällen entscheiden wird.